Airbnb : la Cour de cassation valide la régulation de la location touristique meublée mise en œuvre par la Ville de Paris
Paris va pouvoir continuer à lutter contre la location via Airbnb et autres sites de locations touristiques de courtes durées. Sans grande surprise, la Cour de cassation, dans 3 arrêts, valide la réglementation mise en place par la mairie de Paris pour lutter contre ces pratiques. L'affaire était allée jusque devant la CJUE qui avait validé clairement la réglementation française et l'application qui en était faite par la capitale. Seule question qui restait en suspens, le principe de compensation. Mais pour la Cour de cassation, les critères fixés par la réglementation française sont correctement mis en œuvre par la Ville de Paris. Ces décisions vont pouvoir marquer la fin du gel des procédures engagées par la mairie à l'encontre des propriétaires contrevenants.
Dans deux premiers arrêts (
Dans ces deux affaires, la Cour avait sursis à statuer et posé une question préjudicielle à la CJUE (
- si la réglementation qui soumet la location de biens meublés pour de courtes durées à une autorisation délivrée par le maire relève du champ d'application de la directive Bolkestein
- si la mise en place d'un régime d'autorisation pour ce type de services peut être justifiée par des raisons impérieuses d'intérêt général (notamment celles d'assurer une offre de logements à des prix abordables et destinés à la location de longue durée et de protéger l'environnement urbain)
- quels critères ou mesures seraient proportionnels aux objectifs d'intérêt général poursuivis ? En ce qui concerne la réglementation parisienne, dans quelle mesure l'octroi d'une telle autorisation peut-il être subordonné à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ?
La CJUE, dans son arrêt du 22 septembre 2020, avait jugé que la législation française qui soumet à autorisation la location, de manière répétée, de son logement sur la plateforme Airbnb, est conforme au droit de l'UE. La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée justifie une telle réglementation. Les juridictions françaises étaient toutefois chargées vérifier la proportionnalité du mécanisme de compensation prévu par la Ville de Paris (CJUE, gr. ch., 22 sept. 2020, aff. C-724/18 et C-727/18, Cali Apartments SCI et H.X c/ Ville de Paris ; V. La CJUE valide la législation française qui régule les locations Airbnb)
La Cour de cassation juge d'abord que les articles du Code de la construction qui prévoient cette réglementation sont conformes à la directive Bolkestein (
Au regard de l'article 9 de la directive (conditions pour qu'un État membre puisse subordonner l'accès à une activité de service et son exercice à un régime d'autorisation). L'interprétation de la directive par la CJUE s'imposant à la Cour de cassation, elle juge que cette réglementation, qui soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de « louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile », est justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et est proportionné à l'objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante (telle que, par exemple, la limitation des nuitées disponibles à la location ou bien encore la mise en place d'une imposition spécifique destinée à rendre moins attrayante économiquement ce type de contrats), notamment parce qu'un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.
Au regard de l'article 10 de la directive (les régimes d'autorisation doivent reposer sur des critères qui encadrent l'exercice du pouvoir d'appréciation des autorités compétentes afin qu'il ne soit pas utilisé de manière arbitraire). Sur ce point, la CJUE avait laissé à la Cour de cassation le soin de se prononcer après lui avoir donné quelques indications de nature à lui permettre de statuer. La Cour juge :
- que l'article L. 631-7 répond aux exigences d'objectivité et non-ambiguïté dès lors que, hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins 9 mois, de la conclusion d'un bail mobilité d'une durée de 1 à 10 mois depuis l'entrée en vigueur de la
À cet égard, la question centrale portait sur la notion de « courtes durées » qui était considérée comme trop imprécise par Airbnb. Mais la Cour de cassation estime qu'il ressort de l'article L. 631-7du CCH qui renvoie à l'article L. 632-1 qu'une location de courte durée doit s'entendre de toute location inférieure à un an. Elle en déduit que ce texte est suffisamment précis ;
- rappelle que l'article L. 631-7-1 confie au maire de la commune de situation de l'immeuble la faculté de délivrer l'autorisation préalable de changement d'usage et attribue au conseil municipal le soin de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées des compensations éventuelles au regard des objectifs de mixité sociale en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Cet article prévoit, juge la Cour, des critères qui sont justifiés par une raison d'intérêt général, qui satisfont aux exigences de clarté, de non-ambiguïté, d'objectivité, de publicité, de transparence et d'accessibilité de la directive et qui, tels que mis en œuvre par la ville de Paris (dont le règlement municipal prévoit une obligation de compensation) sont conformes au principe de proportionnalité.
Dans une 3e décision (
Pour l'application de la réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. La ville de Paris produisait, pour établir l'usage d'habitation du local en cause, la déclaration établie selon le modèle H2 qu'il avait été demandé au redevable de contribution foncière des propriétés bâties de souscrire en vue de la révision foncière du 1er janvier 1970. En l'espèce, ce formulaire avait été rempli par le propriétaire du local en 1978. La cour d'appel a considéré que ce document établissait l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970 au regard des réponses des propriétaires selon lesquelles le bien était loué en meublé.
Mais ces formulaires comportent les renseignements demandés « à la date de leur souscription », à l'exception du montant du loyer qui est celui en vigueur au 1er janvier 1970 (
La Cour de cassation en a déduit que les renseignements portés dans ce formulaire ne pouvaient être considérés comme décrivant l'usage du bien au 1er janvier 1970 sans qu'il soit précisé en quoi les réponses apportées établissaient l'usage d'habitation du local à cette date.