Remboursement partiel des frais en cas de crédit immobilier remboursé par anticipation

En cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier, le consommateur a droit au remboursement partiel des frais initiaux liés à la durée du prêt, si le prêteur ne l'a pas informé de leur nature récurrente ou non.

En Pologne, une consommatrice souscrit un crédit hypothécaire pour une durée de 360 mois. Lors de la signature du contrat, elle paie une commission incluse dans le coût total du prêt. Dix-neuf mois plus tard, elle rembourse l'intégralité du crédit et demande à la banque de lui rembourser la partie de la commission correspondant aux 341 mois restants. La banque refusant, elle porte l'affaire en justice.

La juridiction polonaise, ayant des doutes sur l'interprétation de la directive européenne sur les crédits immobiliers, demande à la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) si, en cas de remboursement anticipé, la commission doit être partiellement remboursée. Le juge polonais souligne que la banque n'avait pas précisé si les frais étaient liés à la durée du contrat. Si la réponse est affirmative, il est également demandé à la Cour de justice de préciser la méthode de calcul de la somme à restituer à la consommatrice.

Le juge européen rappelle que les prêteurs de crédits immobiliers doivent fournir aux consommateurs des informations précontractuelles sur la répartition des frais, en précisant s'ils sont récurrents ou non. Si ces informations ne sont pas fournies, les frais doivent être considérés comme dépendant de la durée du contrat et peuvent donc être réduits en cas de remboursement anticipé.

Dans ce cas précis, la banque n'a pas fourni à la consommatrice les informations nécessaires concernant la commission. Par conséquent, le juge national doit reconnaître que cette commission est également soumise au droit du consommateur à une réduction du coût total du crédit.

La Cour souligne que le consommateur ne doit pas être pénalisé par l'absence d'informations que le prêteur est tenu de fournir. De plus, le fait qu'un coût ait été payé en une seule fois lors de la conclusion du contrat ne signifie pas qu'il soit indépendant de la durée du contrat et ne puisse pas être partiellement remboursé.

Enfin, la CJUE note que le droit de l'Union n'impose pas de méthode de calcul spécifique pour déterminer le montant de la réduction. Il appartient au juge national de décider de la méthode à utiliser, en veillant à assurer une protection élevée des consommateurs.