Nouvelle répartition des charges issue d’un acte modificatif à l’état descriptif de division : approbation de l’assemblée générale obligatoire

La Cour de cassation retient que la nouvelle répartition des charges entre les fractions d’un lot divisé, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, est soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété. La Cour précise également que l’action tendant, pour tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires, à voir déclarer une clause inopposable comme non écrite est imprescriptible parce qu’elle a pour objet de mettre le règlement de copropriété en conformité avec le droit existant.

Un immeuble, composé de deux lots, est placé sous le régime de la copropriété. Par un acte modificatif, le lot n° 2 est ensuite divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale conteste la légalité de cet acte modificatif et exige sa rectification. Le propriétaire des lots n° 3, 8 et 9 assigne le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot n° 1 en annulation de cette résolution d’assemblée générale.  Le propriétaire du lot n° 1 et le syndicat des copropriétaires invoquent l’inopposabilité à leur égard de l’acte modificatif du 30 mai 1984.

La cour d’appel rejette leur demande, en deux points distincts : elle estime d’une part leur action prescrite ; elle affirme d’autre part que les clauses de l’acte modificatif de l’état descriptif de division ne peuvent être réputées non écrites.

• Concernant la prescription de l’action

La cour d’appel rejette la demande du propriétaire du lot n°1 et du syndicat des copropriétaires au motif que leur action est une action personnelle, soumise au régime de la prescription de dix ans prévu à l’article 42 de la loi de 1965 dans sa version alors applicable.

Le propriétaire et le syndicat se pourvoient en cassation. Ils estiment que leur action tendant à voir déclarer cette clause inopposable car non écrite est imprescriptible, puisqu’elle a pour objet de mettre le règlement de copropriété en conformité avec le droit existant. Ils estiment donc que la cour d’appel a violé l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation accueille leur demande. Elle rappelle que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété. Elle retient que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété. Elle précise que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. La cour d’appel a donc violé l’article 43.

• Concernant l’approbation obligatoire par l’assemblée générale

La cour d’appel, sur ce point, a constaté que la modification de la répartition des quotes-parts et des charges par l’acte modificatif n’avait pas été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle a cependant refusé de déclarer la modification non écrite.

Cassation sur ce point également : la Cour de cassation rappelle ici qu’aux termes de l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. Elle rappelle par ailleurs qu’aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites.

En l’espèce, le lot initial avait disparu et de nouveaux lots avaient été créés. Or, la répartition des charges entre ces fractions n’avait pas été fixée par le règlement de copropriété. Ainsi, et quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots était égal à celui des lots dont ils étaient issus, elle était soumise à l’approbation de l’assemblée générale. La cour d’appel a donc violé les articles 11, alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable.