LF 2021 : prorogation et aménagements du dispositif Pinel

La loi de finances pour 2021 a prorogé de 4 ans le dispositif de réduction d'impôt en faveur des investissements immobiliers dans le secteur locatif intermédiaire (Pinel). Il s'appliquera donc aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024. Pour les acquisitions et souscriptions réalisées en 2023 et 2024, les taux de la réduction d'impôt sont progressivement réduits. Pour les logements que le contribuable construit lui-même, dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2021, le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs.

Les articles 168 et 169 apportent de nouveaux aménagements au dispositif Pinel concernant :

– la prorogation du dispositif jusqu'en 2024, avec une réduction progressive du taux de la réduction d'impôt au titre des années 2023 et 2024 ;

– l'extension de la condition liée à la réalisation d'investissements dans des bâtiments d'habitation collectifs aux logements que le contribuable fait construire.

• Prorogation et réduction progressive du dispositif Pinel

♦ Prorogation de la réduction d'impôt Pinel

L'article 168 de la loi de finances 2021 proroge de 4 ans l'application du dispositif Pinel. La réduction d'impôt Pinel s'appliquera donc aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024. Elle concernera donc :
– les acquisitions,entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans un bâtiment d'habitation collectif (CGI, art. 199 novovicies, A modifié) ;
– les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 novovicies, B, 1° modifié) ;
– les logements que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (CGI, art. 199 novovicies, B, 2° modifié) ;
– les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf (CGI, art. 199 novovicies, B, 3° modifié) ;
– les locaux affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement (CGI, art. 199 novovicies, B, 4° modifié).

♦ Diminution progressive de la réduction d'impôt Pinel

Afin d'organiser une transition vers un dispositif plus efficient, il est prévu de réduire progressivement le taux de la réduction d'impôt Pinel en 2023 et 2024. Cette diminution ne concerne pas :
– les logements situés dans un quartier prioritaire de la ville ;
– les logements qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale,supérieur à la réglementation, dont les critères devront être définis par décret.

Taux applicables pour les investissements réalisés en métropole. –Le taux de la réduction d'impôt « Pinel », pour les investissements afférents à des logements situés en métropole, est fixé à :

• lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de 6 ans :
–12 %pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 ;
–10,5 %pour les investissements réalisés en2023 ;
–9 %pour les investissements réalisés en2024 ;

• lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de 9 ans :
–18 %pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 ;
–15 %pour les investissements réalisés en2023 ;
–12 %pour les investissements réalisés en2024 (CGI, art. 199 novovicies, VI 1° et 2° modifiés).

Taux applicables pour les investissements réalisés en outre-mer. –Le taux de la réduction d'impôt « Pinel » afférents à des logements situés en outre-mer, est fixé à :

• lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de 6 ans :
–23 %pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 ;
–21,5 %pour les investissements réalisés en2023 ;
–20 %pour les investissements réalisés en2024 ;

• lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de 9 ans :
–29 %pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 ;
–26 %pour les investissements réalisés en2023 ;
–23 %pour les investissements réalisés en2024.

Taux applicables en cas de prorogation de l'engagement initial de location. –Que les investissements éligibles soient réalisés en métropole ou en outre-mer, lorsque l'engagement initial de location est prorogé pour une ou deux périodes triennales, le contribuable bénéficie, par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans, d'un complément de réduction d'impôt égal à :

• lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de 6 ans :
– pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 :6 %pour la première période triennale de prorogation et 3 % pour la seconde période triennale ;
– pour les investissements réalisés en2023 :4,5 %pour la première période triennale et 2,5 %pour la seconde période triennale ;
– pour les investissements réalisés en2024 :3 %pour la première période triennale et 2 %pour la seconde période triennale ;

• lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de 9 ans :
– pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 :3 %pour la seule période triennale de prorogation autorisée ;
– pour les investissements réalisés en2023 :2,5 %pour la seule période triennale de prorogation autorisée ;
– pour les investissements réalisés en2024 :2 %pour la seule période triennale de prorogation autorisée.

• Recentrage du dispositif sur les bâtiments d'habitation collectifs pour les logements que le contribuable fait construire

♦ Rappel des aménagements opérés par la loi de finances pour 2020

Afin de lutter contre l'artificialisation des sols, l'article 161 de la loi de finances pour 2020 a restreint le champ d'application de la réduction d'impôt en réservant le bénéfice de ce dispositif aux investissements réalisés dans des bâtiments d'habitation collectifs. Cette limitation du champ d'application du dispositif ne visait expressément que les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, seul le A du I de l'article 199 novovicies ayant été modifié.

Toutefois, compte tenu du fait que la réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions aux investissements visés au B du I de cet article, la limitation du champ d'application du dispositif aux investissements réalisés dans des immeubles collectifs aurait dû concerner tous les types d'investissement éligibles, notamment les immeubles que le contribuable fait construire.

♦ Extension aux immeubles que le contribuable fait construire de la condition liée à la réalisation d'investissements dans des bâtiments d'habitation collectifs

La condition liée à la réalisation d'investissements dans des bâtiments d'habitation collectifs introduite par la loi de finances pour 2020 est étendue aux logements que le contribuable fait construire. Le bénéfice de la réduction d'impôt est ainsi désormais réservé aux logements que le contribuable construit lui-même situés dans des bâtiments d'habitation collectifs(CGI, art. 199 novovicies, I, B, 1° modifié).

Entrée en vigueur. –Ces dispositions s'appliquent aux constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2021.

Appréciation de la notion de bâtiment d'habitation collectif. –Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 17 décembre 2020, l'administration fiscale a publié un rescrit portant sur l'appréciation de la notion de bâtiment d'habitation collectif au sens de l'article 199 novovicies I, A du CGI (BOI-RES-000079, 17 déc. 2020).

Elle renvoie à la définition déjà existante pour l'application de l'abattement exceptionnel en matière de plus-values immobilières, dans les cas où le cessionnaire s'engage, à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (L. n° 2017-1775, 28 déc. 2017, art. 28 : Dr. fisc. 2018, n° 3, comm. 87).

L'Administration rappelle ainsi avoir déjà défini la notion de bâtiment d'habitation collectif, en précisant que « le cessionnaire doit s'engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu'individuel » (BOI-RFPI-PVI-20-20, 24 août 2018, § 300).

Les bâtiments individuels, relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle, sont les« immeubles à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ». La notion de bâtiment d'habitation collectif nécessite donc la réalisation d'un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Certes, ce regroupement n'implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure(fondation, toiture, gros œuvre, etc.).

Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d'habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune. À cet égard, est sans incidence sur cette qualification, la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d'une copropriété. D'ailleurs, il est rappelé que l'Institut national de la statistique et des études économiques assimile expressément le « logement individuel groupé » à une catégorie de construction individuelle et non à une construction collective. Dans ces conditions, l'administration fiscale considère que les villas individuelles construites au sein d'une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d'habitation collectifs au sens des dispositions de l'article 161 de la loi de finances pour 2020.

♦ Évaluation du dispositif

Le Gouvernement devra remettre au Parlement,avant le 30 mars 2021, un rapport proposant des dispositifs de soutien au développement de l'offre de logement locatif intermédiaire, favorisant une implication accrue des investisseurs institutionnels.