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Offert

La rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente

Jurisprudence

D'un arrêt rendu le 23 juin 2021 par la Cour de cassation, il s'évince que le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

Au cas d'espèce, le 1er avril 1999, M. F. et Mme M. ont consenti à deux époux une promesse de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'au décès de la précédente propriétaire, qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation. Mais Mme M., devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010. Après le décès de la précédente propriétaire, les bénéficiaires de la promesse de vente ont levé l'option le 8 janvier 2011. Ils ont assigné Mme M. en réalisation de la vente. Celle-ci a sollicité le rejet de cette demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.

L'arrêt d'appel (CA Lyon, 19 mai 2020), rendu sur renvoi après cassation (Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 17-21.170 et 17-21.171 : JurisData n° 2018-022522), déclare parfaite la vente consentie aux bénéficiaires par la promesse. À raison, a jugé la Cour de cassation.

En application des articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour régulatrice jugeait jusqu'à présent que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire. La levée de l'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199). La violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvait ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 28 oct. 2003, n° 02-14.459).

Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

Par ailleurs, en application de l'article 1142 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (Cass. 1er civ., 16 janv. 2007, n° 06-13.983).

Il convient dès lors d'apprécier différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente et de retenir qu'il s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

Dans l'affaire jugée, la cour d’appel a relevé que, dans l'acte du 1er avril 1999, le promettant avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus. Ayant retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite.