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Une action exercée contre le syndicat des copropriétaires et visant une partie privative est irrecevable

Jurisprudence

Une action en suppression de vues et tablettes de fenêtres d’un immeuble en copropriété ne peut pas être exercée contre le syndicat des copropriétaires, dès lors que le règlement de copropriété a classé ces éléments comme des parties privatives.

Un propriétaire possède une maison d’habitation dont le terrain jouxte un immeuble en copropriété. Ce propriétaire se plaint que des fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créent des vues droites sur son terrain, et que les tablettes des fenêtres débordent sur sa propriété. Il assigne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en suppression de ces vues et tablettes de fenêtres, et en dommages-intérêts.

La cour d’appel déclare sa demande irrecevable. Elle relève que le mur de façade et la toiture sont bien des parties communes, mais que l’article 1er du règlement de copropriété prévoit que les fenêtres et lucarnes éclairant des parties divises sont privatives. De même, les ornements de façade sont communs, mais les balustrades des balcons et balconnets, persiennes, volets et accessoires ne le sont pas.

Le propriétaire de la maison se pourvoit en cassation : il estime que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits y afférents. La cour d’appel aurait donc, selon lui, violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme l’arrêt d’appel : les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit et les tablettes des fenêtres constituent des parties privatives. L’action ne pouvait donc pas être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Remarque : Pour rappel, l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Encore faut-il donc, pour qu’une action à son encontre soit recevable, qu’elle porte sur un dommage trouvant son origine dans une partie commune. Or, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 classent les éléments privatifs ou communs d’un ensemble soumis au statut de la copropriété. L’article 3 classe notamment comme commun « tout élément incorporé dans les parties communes ». En l’espèce, les fenêtres et tablettes dont la suppression était demandée étaient percées dans la façade et la toiture, qui sont des parties communes. On aurait donc pu penser, l’article 3 s’appliquant, que ces éléments étaient également des parties communes et que l’action était recevable.

Mais ce serait oublier que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui déclare impératifs la plupart de ses articles, ne vise pas les articles 2 et 3. Ces derniers instituent donc de simples présomptions, qui ne s’imposent que dans le silence du règlement de copropriété. En pratique, les copropriétaires ont toute latitude pour déroger à ces dispositions et peuvent restreindre, ou au contraire augmenter, la consistance des parties communes ou des parties privatives de leur immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété énonçait, en son article 1er, que les fenêtres et lucarnes éclairant les parties divises étaient des parties privatives, de même que les balustrades des balcons, balconnets, persiennes, fenêtres. C’est pour cette raison que la Cour de cassation a pu confirmer l’arrêt d’appel et déclarer la demande formée contre le syndicat irrecevable.